TRATAMIENTO IMPOSITIVO APLICABLE A LOS FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS

Abstract

En nuestro país, en el sector inmobiliario, la dinámica propia de la actividad ha buscado diferentes formas para llevar a cabo la construcción y venta de inmuebles y, en muchos casos, ha encontrado en el fideicomiso un vehículo apto para su desarrollo. Esto se debe principalmente a la flexibilidad para ajustar su funcionamiento a las particularidades del negocio, así como a la mayor seguridad que ofrece para el inversor. Es un instrumento que sirve para la realización de varios negocios subyacentes. El ejemplo más común es el caso de un propietario de un terreno y una empresa constructora que asume el compromiso de construir un edificio y pagar el lote, al término de la obra, con unidades terminadas. Como elemento característico de esta figura se encuentra, la constitución de una propiedad fiduciaria sobre los bienes entregados al fiduciario, quien la ejerce con el mandato de hacer algo, constituyendo un patrimonio separado del fiduciante y fiduciario. El fideicomiso vino de la mano de la ley 24.441, en el año 1.995, como herramienta para los que se dedican a la construcción buscando generar mayor financiamiento para este tipo de proyectos inmobiliarios. La característica esencial del “fideicomiso inmobiliario” es que el objeto de esa transferencia de bienes involucra una serie de actos a realizar por parte del fiduciario, que tienen que ver con la realización de una obra de construcción, a llevarse a cabo sobre un inmueble, que: a) puede tener como destino la venta de las unidades resultantes, es decir, puede enajenarse a terceros, una vez terminada la obra, distribuyendo las utilidades entre los beneficiarios, o b) tener como destino la adjudicación de las unidades construidas a aquellos que realizaron las inversiones (fiduciantes o inversores); en este caso no existiría el mandato para que el fiduciario realice una actividad comercial de venta. En un emprendimiento, llevado a cabo a través de un fideicomiso inmobiliario, se pueden distinguir distintas etapas donde se visualizan diferentes relaciones jurídicas y económicas que se presentan durante su creación, funcionamiento y hasta su extinción. Las podemos distinguir en tres etapas: la constitución del fideicomiso, ejecución de la obra de construcción, y la etapa de adjudicación de los bienes en cumplimiento del contrato.